Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду производится на торгах (по общему правилу) либо без проведения торгов в случаях, предусмотренных ст. 39.6 ЗК РФ. В связи с этим, если договор аренды земельного участка, который мог быть предоставлен гражданину только по результатам торгов, был заключен на новый срок без проведения торгов, он является ничтожным (ст. 168 ГК РФ).

Подготовка, организация и проведение аукциона на право заключения договора аренды земельного участка урегулированы положениями ст. 39.11, 39.12, 39.13 ЗК РФ, а предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов регламентировано ст. 39.14, 39.15, 39.17 ЗК РФ. Размер арендной платы за земельный участок определяется в соответствии со ст. 39.7 ЗК РФ.

Предоставление земельного участка в аренду без торгов предоставляется собственнику или иному правообладателю расположенного на таком земельном участке объекта недвижимости (здания, сооружения). Данные правила вытекают из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов недвижимости, предусмотренного подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ.

Если в качестве объекта недвижимости фигурирует «объект незавершенного строительства», тогда земельный участок в данном случае предоставляется собственнику объекта недвижимости в аренду без проведения торгов однократно для завершения строительства расположенного на нем объекта. Здесь важно обратить внимание на то, что право аренды предоставляемого участка не является абсолютным и бессрочным. Согласно п. 10 ст. 1 ГрК РФ объекты незавершенного строительства относятся к объектам капитального строительства и представляют собой объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Так же следует отметить, что предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов предусмотрено для юридических лиц по специальному распоряжению Правительства РФ для размещения объектов социально-культурного назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным Правительством РФ.

Юридические лица, которым предоставляются земельные участки в аренду, должны иметь право осуществлять строительство соответствующих объектов социально-культурного назначения (в силу их статуса, организационно-правовой формы, наличия заключенного договора (соглашения), а иногда и лицензии). Установление соответствующих критериев, которым должны соответствовать возводимые объекты и инвестиционные проекты, применительно к земельным участкам, находящимся в федеральной собственности, осуществляется Правительством РФ в соответствии с его постановлением от 29 декабря 2014 г. N 1603 «Об утверждении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного назначения и масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых допускается предоставление земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в аренду без проведения торгов».

С 1 января 2019 года ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд» подп. 8 п. 2 ст. 39.6 излагается в новой редакции, а также вводится новый подп. 8.1.

Согласно новой формулировке без проведения торгов в аренду предоставляется ограниченный в обороте земельный участок, являющийся земельным участком общего назначения, расположенным в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, гражданам, являющимся правообладателями садовых или огородных земельных участков в границах такой территории с множественностью лиц на стороне арендатора. Необходимость предоставления указанного земельного участка таким гражданам должна быть предусмотрена решением общего собрания членов садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества, осуществляющего управление имуществом общего пользования в границах такой территории (см. п. 4 комментариях ст. 39.5 об изменениях в правовом режиме имущества указанных организаций).

Во всех этих случаях в соответствии с подп. 1 п. 2 ст. 39.15 ЗК РФ осуществляется предварительное согласование предоставления земельного участка на основе представленных заявителем сведений и документов. В связи с этим приказом Минэкономразвития РФ от 12 января 2015 г. N 1 был утвержден перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов. Согласно данному приказу лицо, подающее заявление о приобретении прав на земельный участок, предъявляет документ, подтверждающий личность заявителя (а в случае обращения представителя юридического или физического лица — документ, подтверждающий полномочия представителя юридического или физического лица), копия которого заверяется должностным лицом органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, принимающим заявление, и приобщается к поданному заявлению, а также иные правоустанавливающие документы.

Согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды (или субаренды) земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

06.12.2019г.

Пронский отдел Управления Росреестра по Рязанской области Г.Н. Божко